年，南巡讲话开启了“下海经商”的黄金时代。正是在这一年，保利、绿地、碧桂园相继成立。一个来自河南周口的青年，也在这一年，告别了工作10年的舞阳钢铁公司，到深圳找工作。仅用三个月的时间，他在深圳中达集团从业务员升级到办公室主任。这个青年的名字叫做——许家印。

年7月18日,国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了住房商品化的大潮。在时代的浪潮下，许家印充分展现出他敏锐的商业嗅觉。他说服老板，在年10月进军房地产市场，成立了广州市鹏达集团有限公司。（广州市鹏达房地产开发有限公司）年，许家印操盘了他人生中第一个房地产项目“珠岛花园”，彼时广州市场上80%的商品房都是高总价的大户型。珠岛花园以“小户型低总价”的产品路线形成了现象级热销，为中达集团净赚2个亿！许家印通过这个项目的操盘，从一个容积率都不懂的地产小白成长为一个地产专家，他也深刻意识到了房地产的暴利。在广州市民连续两夜排队购买珠岛花园的同时，许家印悄悄盖上了一张牌。

年5月，许家印与中达集团老板协商涨薪。他当年月薪元，已经是深圳公务员的好几倍，绝对不算低。他认为“为公司创造了2个亿利润”的功劳完全配得上10-20万的年薪，但被老板拒绝。许家印提出离职，随后他翻开了手上的牌，恒大实业。

在许家印离职前三个月、珠岛花园二期热销的年2月，由许家印担任总经理的广州鹏达和深圳千盈实业联合成立了广州天帝实业。深圳千盈的董事长是丁玉梅，也就是许家印的妻子。年8月，离职交接期内的许家印将广州鹏达的40%天帝实业股份转让给了年4月许家印成立的广州凯隆。简单来说，就是许家印用最小的成本拥有了一家有房地产开发资质的企业。年3月，天帝实业更名为恒大实业。“地产狂人”许家印的创业路开始了。

对于一个刚成立的企业，第一个项目的运作思路十分重要，许家印再次将商业天赋发挥的淋漓尽致。许家印选择了广州市海珠区工业大道原广州农药厂的土地使用权，这块地有什么特殊之处呢？当年，房地产市场刚起步，开发商可选择的核心地段土地很多，这种工业地转成的住宅地涉及到污染治理无人问津，出让价格很低。许家印充分发挥了他的谈判能力，将11万㎡的土地使用权，谈成三期付款。一期总计4.7万㎡，土地款万。许家印的操盘完成了第一步：低地价。而后许家印游走了各大银行，成功获得了万的贷款，付清土地款之后，还剩万。

这里又要把现金流模型搬出来了，高周转那期说过，开发商要提高利润，思路无非是低地价、快施工、快开盘、迟支付。许家印开始了第二步：施工方垫资。当年广州的预售条件是一层施工完毕就可以销售，这意味着极快的开盘速度，许家印以此为筹码和施工单位谈判，让施工单位为项目建设垫资一半，剩余的支付都在开盘后进行。于是，开盘前的资金成本就这样减少了一半。

许家印的最后一步，就是快。年6月8日，金碧花园破土动工。在许家印的催促下，仅有8个人的恒大实业团队夜以继日进行设计、报建和开盘工作，从动工到开盘仅用了2个月。8月8日，金碧花园正式公开发售，开盘价定为元/㎡。延续了珠岛花园“小户型低总价”思路的金碧花园毫无疑问地热销。当日上午，金碧花园首期的套住宅一售而空，多万元资金迅速回笼。首期开盘的成功，让恒大地产有了现金流，施工方的支付、银行贷款的偿还、后续拿地的资金统统有了着落。一直看我视频的同学会知道货地比的概念，恒大这第一个项目货地比是多少呢？16！现在的货地比一般都在2-3之间。什么叫黄金时代？这就叫黄金时代！地价便宜，回报丰厚，那个时代的房地产，遍地都是黄金。

恒大地产在广州一战成名，“高周转、高杠杆、高债务、低成本”的“三高一低”模式从那时起深植于恒大的骨髓。恒大乘着年-年的房价上涨走上了发展的快车道。年，恒大进入中国房地产10强，与富力（年7月14日）、雅居乐（年12月15日）、碧桂园（年4月20日）、合生创展（年5月）并称“华南五虎”。然后许家印开始谋求更大的财富：上市。毕竟上市是融资的重要渠道，有了更多的资金才能拿更多的地。早在年8月，恒大实业就收购了琼能源26.89%的股权，将其更名为恒大地产，试图在国内借壳上市，但国内股市波澜不惊，被寄予厚望的恒大地产并没能起到融资的作用。华南五虎的其他四虎也早已启动或者成功赴港上市。年3月，许家印终于开启了赴港上市的征途，但是一道天劫在前方等待着他。

年起，外资进入中国投资的路径从原来的投资设厂逐步转变为资本入侵，外资直接针对中国各行业最具竞争力和盈利能力的龙头企业进行并购，中国的经济安全受到了威胁。年8月8日，商务部、国资委等六部委联合发布《关于外国投资者并购境内企业的规定》，史称“10号文”。这份文件在保护中国经济安全的同时，恰恰给民营企业海外红筹上市判了死刑。许家印是恒大的实际控制人，恒大要在海外上市，就需要许家印用自己的名义在开曼群岛、维尔京群岛、百慕大等离岸中心注册一个公司，用这个公司收购恒大在国内的资产，也就是俗称的“把项目装进去”。这个境外公司装着境内资产的架构就是“红筹架构”。注册在海外的这个公司就可以对境外机构发售优先股来募资，最终实现海外上市。这就是“红筹上市”。

以前境外公司收购境内权益，只需要到证监会备案即可。但“10号文”的新规定则要求，实际控制人的境外离岸公司收购境内权益时，须上报至商务部审批。如果文件生效后，许家印注册的境外公司才开始收购境内的恒大项目，就要上报到商务部，商务部出于保护民营企业的立场是不会同意的，事实也证明，10号文发布后至今，没有任何民营企业通过审批。这一规定将从年9月8日正式生效，恒大必须在这一天之前完成红筹架构的重组，才有上市的希望。听到政策风声的许家印，宣布恒大将在年6月启动上市重组，此时距离9月8日，已经不到3个月。

许家印迅速将所有恒大的地产和物业项目收归到恒大实业下。年6月26日，许家印分别在英属维京群岛和开曼群岛注册安基（BVI）有限公司（简称“安基”）和恒大地产集团有限公司（.HK），安基收购恒大实业下面的所有地产子公司和金碧物业，恒大地产集团有限公司则作为上市主体，完全控制安基。红筹架构搭建完成，剩下的就是股权转让的速度了。一般来说上市重组过程中的股权转让涉及地方各级部门的审批流程，十分繁琐，恒大内部地产、物业、钢铁又交叉持股严重，清理干净更是难上加难。但在安基成立两日之后，即年6月28日，主管审批机构－广州市对外贸易经济合作局就完成了审批。许家印的公关能力可见一斑。至此，恒大成功抢跑10号文，渡劫成功。但是，刚舒了一口气的许家印还不知道，这只是第一道天劫。

重组完成后，许家印开始上市第二步：引入战投。战略投资和财务投资不同，财务投资就是你投了钱之后只负责数钱，挣钱由你投资的企业替你去完成，看重短期回报。但是战略投资则是将投资方和企业的利益进行深度绑定，为企业提供一些发展资源，看重长远利益。

截至年底，恒大土地储备尚不足万平方米。无论从销售收入、资产规模以及土地储备来看，恒大都只能算是一家中小型区域开发商。这样的体量想要引入战投，免不了被敲诈一番。

年11月，恒大引入德意志银行、美林、淡马锡作为战投，认购恒大8亿股可换股优先股。可换股优先股是什么意思呢？优先股和普通股对应，普通股就是我们能从市场上交易到的股票，优先股是相对普通股拥有特权的股票，在分配公司利润时，优先股可以在普通股之前分配，当公司破产时，优先股可以在普通股之前瓜分利润。可转换优先股，就是如果普通股价格上涨，可转换优先股可以转换成普通股然后卖出套现。如果普通股股价下跌，可转换优先股可以选择不换，选择协议约定好的保底股息，比如这三家战投和恒大约定的保底股息就是5%。总的来说，可转换优先股保证这三家机构不会亏。但这种保底设计只是颗芝麻，西瓜在后面。根据恒大和三家机构签订的协议：恒大地产若在年之前实现上市，回报将不少于30%；若在年6月6日前上市，回报不低于40%；若年完成上市，则承诺回报将上涨至不低于70%。倘若按照上市发售价计算的回报率达不到最低回报，许家印个人作为大股东，将向投行们转让一定数目的恒大股份，以确保投行们获得最低回报。总的来说，投资机构们狠狠薅了许家印的羊毛，许家印则成了机构们的打工人。

年8月，恒大继续筹得约4.3亿美元结构担保贷款，约定年回报率19%-19.5%。两轮融资总计8.3亿美元，按照当时的汇率计算约65亿人民币，截止年底恒大总资产才78亿，上市前的两轮融资相当于再造一个恒大。许家印拿到这么多钱之后去干嘛了呢？拿地。

这8.3亿中除了2.3亿用于偿还工行的贷款，剩下的都用来拿地了。港股对国内地产开发商持续经营能力与估值评判最重要的指标，就是土地储备量。越大的土地储备，越容易产生越高的估值。年10月，恒大以14亿元在陆家嘴收了一块地；以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；年1月，恒大以41亿元的天价拍得广州天河区员村绢麻厂地块，折合楼面价1.3万元/平方米，造就了广州的新“地王”。看过第一次狂奔那期的同学知道，当时的中国楼市经历了最严格的一次调控，房地产市场已经出现下行，王石也在“海螺行动二”发布会上发表了“拐点论”，随后长三角和珠三角的万科项目率先发动了降价，引起了小范围的降价潮。在市场上行期，土地储备就是黄金。但在市场下行期，这些土地会产生极大的现金流压力，更何况恒大还拿了那么多高价地，在市场下行期只会站岗，又拖累现金流又不能产生收入。即便如此，许家印一往无前，此时的他已经成为一个赌徒，把恒大作为筹码，赌上市成功。年末，恒大土地储备尚不足万㎡，到年末达到万㎡，相比年增长了近7倍，按照当时机构的测算结果，如果恒大上市成功，许家印将成为新的内地首富，高价地带来的现金流压力就会被化解。但如果上市失败，恒大将跌入深渊。只可惜，命运对许老板降下了第二道天劫。

年1月，恒大上市申请获得香港交易所批准。然而，大洋彼岸的美国于年4月爆发的次贷危机已经蔓延，全球股市暴跌，恒大被迫将上市路演的日程延后。年3月6日，恒大公布上市日程：3月7-12日路演，3月13~18日公开招股，3月20日为预期定价日，3月28日正式挂牌交易。但命运和许老板开了个玩笑，此时全球的资本市场风声鹤唳，天翻地覆，恒生指数在恒大招股期间连续暴跌。

雪崩的市场让恒大未获得任何机构投资者的认购。恒大试图通过延长申购日期、降低入场费等方式吸引散户投资者认购，但收效甚微。3月20日，恒大被迫宣布暂停上市。舆论对于恒大在如此困境下依然坚持招股的行为发出了负面的声音：“反映公司对融资的需求已达到非常紧急的地步”。那时没有人知道，十年后，舆论再次对恒大说出了这句话。

上市的功亏一篑让恒大陷入了违约压力，每天都上门找许家印的投资者和债权人把他家门口的草地都踩秃了。但他们能见到许家印的时间极少，因为许老板此时全部的精力都在一个人身上——郑裕彤。

郑裕彤，香港巨富，周大福集团及新世界发展创办人，郑裕彤家族为香港四大家族之一。首次上市失败后，恒大待支付的土地款、债务利息等各项成本超过亿，但公司的现金仅十几亿，恒大的经营面临绝境。许家印面前的选择只有两个，要么割肉，要么再次引入私募。但许家印坚持认为，那些在年拿下的土地是公司发展的基石和财富，不能轻易贱卖，他选择去香港找郑裕彤谈入股。时间证明了，许家印当年的决策是对的。

按照当年主流媒体的说法，许家印一周至少有三天呆在香港，至少和郑裕彤吃两次饭，打三次牌。功夫不负有心人，郑裕彤被许家印的执著打动。年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。郑裕彤通过旗下周大福以1.5亿美元买入恒大3.9%的股份，成为这轮私募中的领头羊。但是这笔救命钱条件更加苛刻，战投方要求上市后最低回报率为%，不超过%。这笔亚历山大的救命钱，让恒大扛住了第一道天雷，缓解了资金链断裂的风险。但是一百亿人民币的缺口，还差不少。年9月15日，雷曼兄弟的破产标志着全球经济危机正式爆发。中国楼市也掉入冰窟。

年国庆期间，恒大开始了首次全国性降价促销，全部75折销售，开始自救，以低价换取回款，补齐资金缺口。从此“75折”成为了恒大的传统艺能。但真正让恒大度过这次天劫的，还得是四万亿带来的中国楼市的第一次狂奔。年11月起，中国楼市开始在大放水的环境下复苏，年恒大销售收入达到亿元，首次突破百亿。许家印的多本传记上一致记录着，当年他自己都没想到恒大能卖这么多。

年全年，中国楼市都处于火热的行情中，一二线城市的翻倍上涨，让年在一二线囤了地的恒大赚的盆满钵满。恒大成功渡过第二道天劫，许家印趁热打铁，再次冲击上市。

年10月，许家印宣布，恒大地产再次启动在香港联交所的首次公开募股。在恒大地产首日路演午餐会上，已经84岁的郑裕彤公开表态，力挺恒大，让恒大对上市的再次冲击满足了“天时地利人和”。

年11月5日，恒大地产成功在港交所上市，当天股价大涨34%，郑裕彤联手国际资本投入的5.06亿美元，收获了6.6亿美元的利润。恒大当天收盘市值高达亿港元。

同一天，年福布斯中国富豪榜出炉，放榜时坐在首富位子上的是身家亿人民币的比亚迪王传福，恒大收盘后，许家印以亿港元约亿人民币的身家超越王传福成为内地首富。年恒大完成了亿合约销售，同比增长.3%。业绩的暴增和首富的光环，让许老板一时风头无两。

现在的我们回过头看当年恒大的转危为安，只能感慨，许老板创业的韧性确实令人钦佩。但后来恒大持续的债务扩张恰恰说明，许老板没有在这次“置之死地而后生”的经历中吸取教训。如果说年许老板的无限风光是“时来天地皆同力”，那么十二年后的恒大暴雷就是“运去英雄不自由”。年以后，恒大的扩张更加迅猛，21世纪的第二个十年，恒大埋下了暴雷的三颗种子。

请看下集，《“地产狂人”发家史·恒大暴雷始末》（中）宴宾客。

原创不易，给白子玄加个鸡腿