罗庄片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为改善居民居住环境，提升城市形象，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规的规定，结合项目实际情况，特制定本房屋征收补偿方案（以下简称方案）。

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序合法、补偿公平、结果公开的原则。

二、征收范围和基本情况

（一）征收范围：大学路、消防支队家属院、舜泰商务酒店以南，青年路、区教育局以北，中国银行宿舍、审计局宿舍、地税局宿舍、黑马集团宿舍、外贸宿舍以东，东地大街、湖滨北路小学、教育局宿舍楼房以西（以房屋征收范围红线为准）。

（二）被征收地块基本情况：该地块占地约亩，总建筑面积约20万㎡，其中：罗庄村及德城区教师进修学校宿舍平房占地约亩，共涉及被征收人户，建筑面积约19.2万㎡；山东公路技师学院占地面积约29亩，建筑面积约0.8万㎡。

（三）征收主体：德州市德城区人民政府。

（四）房屋征收部门：德州市德城区房地产业发展服务中心。

（五）征收实施单位：德州市德城区天衢街道办事处。

（六）被征收人：国有土地上房屋所有权人。

三、被征收人的确认

（一）被征收房屋已登记的，以不动产权证和不动产登记簿的记载为准。不动产权证和不动产登记簿记载不一致的，除有充分证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；办理房屋权属证书的，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

（二）有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定，或者仲裁机构裁决的房屋所有权人确认。

（三）原房屋所有权人死亡，且公证部门出具过继承公证文书的，按公证部门出具的继承公证文书确认。

（四）其他产权人不明确的，罗庄村民房屋和区教师进修学校平房区宿舍，首先由罗庄社区和区教师进修学校出具房屋实际占有人证明，然后由房屋征收部门会同相关部门认定；其他房屋由房屋征收部门会同相关部门认定。

四、被征收房屋面积及用途和占地面积认定

（一）被征收房屋已登记的，以不动产权证和不动产登记簿的记载为准。不动产权证和不动产登记簿记载不一致的，除有充分证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；办理房屋权属证书的，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。平房院落面积不含院外胡同、道路等公共使用面积，不含超出土地使用证、社区以及区教师进修学校证明以外的面积。

（二）征收范围内未经产权登记、用途不清或改变用途等房屋的认定和处理，按《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定执行。

（三）院落面积的认定。原罗庄村范围住户，以罗庄村分配的宅基地标准和地籍调查结果为依据，经过具有相关资质的测量单位实地测量，通过认定确认院落、房屋占地面积。超出确认面积的建筑物及构筑物，由评估机构按重置价格进行评估，给予货币补助。区教师进修学校宿舍范围住户院落面积以单位出具的相关证明为准。

五、房屋评估

（一）评估时点。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。安置房的价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。

（二）评估方法。根据评估对象和本地房地产市场状况，采用比较法、成本法、收益法等评估方法，结合被征收房屋的具体区位、用途、权利性质、品质、建筑结构、新旧程度、朝向、建筑面积等影响房屋价值的因素，评估被征收房屋和安置房的价值。

（三）评估机构选定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，公布房地产价格评估机构选定方式之日10日内仍不能协商选定的，采取摇号方式选定。

（四）房屋评估价格。被征收房屋和安置房的实际价格由选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点进行评估确定。

（五）评估异议处理。被征收人或者征收部门对分户报告有异议的，可以自收到评估报告之日10日内，向原评估机构申请复核评估。被征收人或者征收部门对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日10日内，向德州市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

六、征收实施时间

自征收决定发布之日起实施。

七、征收补偿签约期限

征收补偿签约期限为选定房地产价格评估机构结果公布之日起30日。被征收人应当在签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议。

八、补偿安置方式

本次房屋征收安置房在征收红线范围内建设，安置房为简装房，办理住宅不动产权证书。房屋征收实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，被征收人自行选择。被征收人按交房顺序领取签约顺序号进行签约，签约顺序号即为选房顺序号。

1、选择产权调换的：

（1）平房住宅按经认定院落面积的97%（即1㎡院落面积置换0.97㎡安置房建筑面积）进行安置。

（2）建房时规划为平房，后期接盖二层的，认定院落占地部分及所有一层建筑执行平房住宅的置换标准，所有第二层单层建筑面积部分按重置价格（由评估机构评估确定）进行货币补助。

（3）建房时规划原建为两层的二层独院。按规划正房（北房）两层建筑面积之和计算1:1置换安置房建筑面积，剩余院落部分（含偏房占地范围），按照2:1置换安置房建筑面积（即2㎡剩余院落面积置换1㎡安置房建筑面积）。剩余第二层单层建筑面积部分可按重置价格（由评估机构评估确定）进行货币补助。

（4）已办理产权证的二层独院。按正房（北房）两层建筑面积之和计算1㎡置换1㎡安置房的建筑面积，剩余院落面积按照2㎡置换1㎡安置房建筑面积，院内其它接盖的第二层单层按重置价格（由评估机构评估确定）进行货币补助；也可按正房（北房）两层建筑面积和有证偏房面积之和计算1㎡置换1㎡安置房的建筑面积，剩余院落部分不再进行补偿，院内其它房屋可按重置价格（由评估机构评估确定）进行货币补助。

（5）被征收人涉及按重置价格评估计算的货币补助和院外扩建部分按重置价格评估计算补助的金额可置换安置房，标准为按货币补助金额除以被征收房屋（正房）评估单价计算回迁安置房建筑面积。

享受以上回迁安置政策的被征收人，不再对院内外其它附属物及室内装修等进行补偿。

其他补助、奖励及相关政策：

（1）每套安置房配建1个储藏室,储藏室在安置房面积中按照1：2的比例先于置换车位前进行置换（1㎡应安置面积可置换2㎡储藏室）。

（2）车位在安置房面积中按照1:1的比例进行置换，车位按实用面积计算；也可按交房时的市场价购买（按交房时的市场价格优惠1.2万元，每户限购一个）。

（3）实际回迁安置面积超出或不足应回迁安置面积，实行多退少补，回迁时一次性结清。超出应回迁安置面积的部分，10㎡以内的（含10㎡）,按安置房综合成本价格购买，超出10㎡以外的部分，按交房时的市场价格购买。不足应回迁安置面积的部分，按安置房综合成本价格进行货币补偿。

（4）本次安置房无楼层差价，安置房综合成本价格及市场价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》由选定的评估机构评估确定。

（5）住宅用作营业的房屋，沿城市规划道路（德惠大街、罗庄路、东地路、青年路），已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录或经核实属于免税情形（为防止突击办证，上述证件截至时间为年9月1日前），且房屋所在地、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致的房屋（包括有证或已通过认定的院落范围内的规划原建房屋不含重置补偿房屋部分）的实际经营面积，在相应住宅房屋补偿标准基础上提高20%，其它相关补偿执行住宅标准。仓储、加工等用房不算用于营业，不沿以上四条道路的房屋不予认定经营用房，院内仓储院外临建一律不算营业。

（6）相关补偿。

搬迁费：按房产证证载建筑面积15元/㎡计发，无证的按元/户计发，一次性给予补偿。搬迁费不足元/户的，按元/户计发。

临时安置费：以实际过渡期限为准，按房产证证载建筑面积12元/㎡/月计发，无证的按元/户/月计发，一次性暂付18个月，18个月后继续发放，直至交房。不足元/户/月的，按元/户/月计发。

（7）奖励政策：自选定房地产价格评估机构结果公布之日起10天（含第10天）之内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；11天-20天（含第20天）内腾空交房并签订协议的，每户奖励元;；20天后腾空交房并签订协议的不再享受奖励政策。

2、选择货币补偿的：

（1）住宅房屋补偿价值由按《国有土地上房屋征收评估办法》选定的房地产价格评估机构评估确定，予以货币补偿。

（2）住宅用作营业的房屋，沿城市规划道路（德惠大街、罗庄路、东地路、青年路），已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录或经核实属于免税情形（为防止突击办证，上述证件截至时间为年9月1日前），且房屋所在地、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致的房屋（包括有证或已通过认定的院落范围内的规划原建房屋,不含重置补偿房屋部分）的实际经营面积，在相应住宅房屋补偿标准基础上提高20%,其它相关补偿执行住宅标准。仓储、加工等用房不算用于营业，不沿以上四条道路的房屋不予认定经营用房，院内仓储院外临建一律不算营业。

（3）相关补偿

搬迁费：按房产证证载建筑面积15元/㎡计发，无证的按元/户计发，一次性给予补偿。搬迁费不足元/户的，按元/户计发。

临时安置费：按房产证证载建筑面积12元/㎡/月计发，无证的，按元/户/月计发，一次性给予3个月的补偿。不足元/户/月的，按元/户/月计发。

被征收房屋的装饰装修（精装），按评估机构出具的评估报告为准，给予货币补偿。

设备设施移装补偿费：按有线电视移装费元/户、电话移机费50元/部、空调移装费元/台、网络移装费元/套、太阳能移装费元/台、热水器移装费元/台给予补偿，据实计算。

（4）奖励政策：自选定房地产价格评估机构结果公布之日起10天（含第10天）之内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；11天-20天（含第20天）内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；20天后腾空交房并签订协议的不再享受奖励政策。

1、选择产权调换的：

仅限选择住宅房屋进行调换。

产权调换政策

（1）房屋权属和建筑面积依据认定结果为准。

（2）经预评估机构评估非住宅房屋（无证）评估单价与征收范围内原建无证二层独院房屋（正房）评估单价之比为1.32,非住宅房屋（无证）按1㎡置换1.32㎡安置房建筑面积。

（3）认定结果以外的其它扩建部分按重置价格（由评估机构评估确定）进行货币补助；补助金额也可置换安置房，标准为按货币补助金额除以被征收房屋（正房）评估单价计算回迁安置房建筑面积。

享受以上回迁安置政策的被征收人，不再对其它附属物及室内装修等进行补偿。

其他补助、奖励及相关政策：

（1）每套安置房配建1个储藏室，储藏室在安置房面积中按照1:2的比例先于置换车位前进行置换（1㎡应安置面积可置换2㎡储藏室）。

（2）车位在安置房面积中按照1：1的比例进行置换，车位按实用:面积计算；也可按交房时的市场价购买（按交房时的市场价格优惠1.2万元，每户限购一个）。

（3）实际回迁总安置面积超出或不足应回迁安置面积，实行多退少补，回迁时一次性结清。超出应回迁安置面积的部分，10㎡以内的(含10㎡)，按安置房综合成本价格购买，超出10㎡以外的部分，按交房时的市场价格购买。不足应回迁安置面积的部分，按安置房综合成本价格进行货币补偿。

(4)本次安置房无楼层差价，安置房综合成本价格及市场价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》由选定的评估机构评估确定。

(5)相关补偿。搬迁费：按认定面积20元/㎡计发，一次性给予补偿。搬迁费不足元/户的，按元/户计发。

停产停业损失费：征收非住宅房屋造成被征收人停产停业的，对被征收人每月支付被征收房屋评估价值的0.12%的停产停业损失补偿费，一次性暂付18个月，到期后继续发放直至交房。

(6)奖励政策：自选定房地产价格评估机构结果公布之日起10天(含第10天)之内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；11天-20天(含第20天)内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；20天后腾空交房并签订协议的不再享受奖励政策。

2、选择货币补偿的：

(1)房屋权属和建筑面积依据认定结果为准。

(2)按评估机构评估确定的被征收房屋价值一次性给予货币补偿。

(3)相关补偿

搬迁费：按认定建筑面积20元/㎡,计发，一次性给予补偿。搬迁费不足元/户的，按元/户计发。

停产停业损失费：对被征收人一次性支付被征收房屋评估价值的0.4%的停产停业损失补偿费。

被征收房屋的装饰装修(精装)，按评估机构出具的评估报告为准，给予货币补偿。

设备设施移装补偿费：按有线电视移装费元/户、电话移机费50元/部、空调移装费元/台、网络移装费元/套、太阳能移装费元/台、热水器移装费元/台给予补偿，据实计算。

(4)奖励政策：自选定房地产价格评估机构结果公布之日起10天(含第10天)之内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；11天-20天（含第20天）内腾空交房并签订协议的，每户奖励元；20天后腾空交房并签订协议的不再享受奖励政策。

因该地块无法满足回迁安置，仅限选择货币补偿方式。

1、房屋权属和建筑面积依据《房屋所有权证》等合法证件确定。未经权属登记的房屋由未经权属登记和认定处理意见确定。

2、按评估机构评估确定的被征收房屋价值一次性给予货币补偿。

3、相关补偿

①搬迁费：按有证房屋建筑面积20元/㎡计发，一次性给予补偿。搬迁费不足元/户的，按元/户计发。

②被征收房屋的装饰装修，按评估机构出具的评估报告为准，给予货币补偿。

设备设施移装补偿费：按天然气元/户（享受气代煤政策除外），集中供暖30元/㎡，（按往年交付凭证计算集中供暖面积）、有线电视移装费元/户、电话移机费50元/部、空调移装费元/台、网络移装费元/套、太阳能移装费元/台、热水器移装费元/台给予补偿，据实计算。

③停产停业损失补偿费：有房产证的，按照被征收房屋评估价值的1%给予一次性停产停业损失补偿费。

九、其它事项

1、本次房屋征收安置房在征收红线范围内建设，安置房为简装房,办理住宅不动产权证书。安置房的专项配套费（即各种开口费）由投资方承担。

安置房主要建设标准：

门窗：入户防盗门，内门为复合门，铝合金窗；

地面墙面：客厅、卧室铺全瓷耐磨地板砖，卫生间、厨房铺防滑地板砖，厨房、卫生间、洗漱间瓷砖到顶，其余墙面为乳胶漆；

卫生设施：洗菜盆、坐便器、洗面盆、拖布池各一套；

供电线路：预留插座，设置漏电保护装置，客厅、卧室、餐厅为节能日光灯，卫生间、洗漱间为防水灯，其它为白炽灯；

预留两对电话插孔；

有线、宽带：预留插孔；

空调：预留空调装置所需的空洞；

采暖：采暖为分户控制的采暖系统。

以上建设标准为最低标准。

2、征收范围公布后，任何单位和个人对征收范围内的房屋和土地，不得进行下列活动：

(1)新建、改建、扩建、装修房屋；

(2)改变房屋和土地用途；

(3)进行分户等不当增加补偿费用的其他行为。

(4)任何因被征收人的行为造成的征收补偿的增加，增加部分房屋征收部门不予认可，不予补偿。

3、对未经权属登记的房屋，按认定和处理意见执行。

4、签订协议后，房屋动产部分由被征收人自行处理，不动产部分(包括门、窗等)交征收工作组统一拆除。

5、被征收人属于享受最低生活保障待遇的本市户籍居民的，额外一次性给予3个月临时安置费的补助。

6、被征收人选择产权调换且户籍在原地未迁移的，现有尚未入学就读的学龄前儿童的义务教育入学，在过渡期限内由社区开具证明仍可选择在原户籍所在地学区学校入学。

十、达不成协议的处理

在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由德城区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

十一、强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由德城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十二、被征收人注意事项

在征收工作中，请被征收人给予配合，防止发生煤气泄露、触电等安全事故。增强安全防范意识，切勿将您的身份证、房产证、户口本、结婚证等重要证件交给他人或由他人代为办理，以免上当受骗或造成不必要的损失。

十三、此方案仅适用于本次征收范围内的房屋征收补偿与安置。

十四、本方案的内容由德州市德城区房地产业发展服务中心和天衢街道办事处负责解释。